17 Mar AVOCAT 93 / PANTIN – PRE-SAINT-GERVAIS – BOBIGNY : VENTE IMMOBILIERE – DOL ET OBLIGATION PRECONTRACTUELLE D’INFORMATION
AVOCAT 93 / PANTIN – PRE-SAINT-GERVAIS – BOBIGNY : VENTE IMMOBILIERE – DOL ET OBLIGATION PRECONTRACTUELLE D’INFORMATION
Dans le cadre d’une vente, il est communément admis que le vendeur doit livrer un minimum d’information.
L’objectif du vendeur est bien évidemment de vendre son bien immobilier au prix le plus intéressant et donc par conséquent de ne pas révéler l’ensemble des informations nécessaires au véritable consentement des parties.
La tentation est d’autant plus grande que les montants sont souvent très importants eu égard au montant des sommes en jeu.
Pour réguler « la bonne ou mauvaise foi » de certains vendeurs, le Code Civil a prévu un certain nombre de dispositions.
L’article 1104 prévoit que :
- « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »
L’article 1112 du Code Civil précise également que :
- « Le déroulement des négociations précontractuelles sont libres mais doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. »
L’article 1112-1 du Code Civil prévoit également que :
- « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que légitimement cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. »
Il est prévu diverses sanctions, à savoir :
- La plus importante, à savoir la nullité de l’acte de vente prévue par l’article 1130 du Code Civil.
L’article 1130 du Code Civil dispose :
- « L’erreur, le dol et la violence qui vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »
Incontestablement un élément substantiel, tel qu’un empiètement de propriété, un conflit de voisinage aigu, justifie l’annulation de la vente ou à tout le moins l’invocation de l’article 1130 du Code Civil.
De la même manière, les professionnels du droit de la vente que son les agents immobiliers et les Notaires sont également soumis à un devoir d’information.
S’agissant du Notaire, il doit indistinctement, pour tous ceux qui se confient à lui, assurer ses devoirs professionnels les plus généreux et empêcher la fraude ou la tromperie quelle que soit la forme sous laquelle elle se présente.
Toute faute est susceptible d’engager la responsabilité du Notaire.
Il en est ainsi notamment en cas d’erreur de droit, notamment l’absence d’indication d’une servitude.
Concernant l’agent immobilier, il est vraisemblable qu’il doit également être réguler au regard de sa volonté d’obtenir des salaires importants car les commissions des agents immobiliers constituent des sommes importantes laissant la tentation de ne pas livrer l’ensemble des informations, ce d’autant plus que les agents immobiliers ont malheureusement l’habitude de ne procéder à aucun écrit, de telle manière que ces derniers tentent de s’exonérer de toute responsabilité en précisant uniquement des informations orales.
Or, en leur qualité de professionnels, les agents sont tenus de devoir de conseil envers leurs clients.
Cela s’explique par le fait que les agents immobiliers doivent, en raison de leurs compétences techniques, informer les clients, non professionnels, sur les circonstances entourant l’opération qu’ils envisagent ainsi que sur ses conséquences (Cass. 1ère Civile 15 juillet 1999).
Ce devoir d’information n’existe pas uniquement à l’égard du mandat mais également à l’égard du cocontractant, en effet l’agent immobilier n’a pas pour seule mission de rapprocher deux personnes autour d’une transaction mais de s’assurer de la régularité de la transaction (Cass. 1ère Civile 25 novembre 1997).
Maître Xavier MARTINEZ se tient à votre disposition pour toute question relative au droit de la vente immobilière.
Son Cabinet est situé à toute proximité du PRE-SAINT-GERVAIS, de BOBIGNY, de ROMAINVILLE ou encore de SAINT-DENIS.