09 Avr AVOCAT 93 / PANTIN – BOBIGNY : EXPROPRIATION
AVOCAT 93 / PANTIN – BOBIGNY : EXPROPRIATION
L’expropriation est une vente forcée d’un bien immobilier.
Celle-ci n’est autorisée que pour cause d’utilité publique, néanmoins elle nécessite une juste indemnisation.
La procédure est la suivante :
- Une procédure d’enquête publique avec la désignation d’un commissaire-enquêteur,
- Un arrêt déclaratif d’utilité publique notifiée aux parties concernées,
- Le début de la procédure de fixation de l’indemnité.
L’avocat est obligatoire en cette matière ; un avocat doit donc se constituer.
Il existe des principes d’indemnisation des parties.
Le préjudice essentiel est la valeur du bien exproprié.
En pratique, il convient de se positionner à la date de consistance des biens immobiliers un an avant l’arrêté déclaratif d’utilité publique, c’est-à-dire, en pratique, durant la procédure d’enquête publique.
Les préjudices sont indemnisés concernant par exemple :
- Une construction inachevée,
- Une perte d’épandage,
- Une perte d’électricité,
- Une perte du droit de construire une voie privée,
- Une perte de revenus locatifs.
Sauf lorsque le propriétaire concerné était informé de la procédure d’enquête publique.
Le droit de propriété est un droit inviolable, il s’agit donc d’une exception à ce principe qui est pourtant érigé dans la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen.
La consistance du bien immobilier consiste :
- Le bien lui-même,
- Les éventuelles plantations,
- Les lots dits annexes (garage, stationnement…).
Néanmoins, il ne faut pas oublier que l’ordonnance d’expropriation vaut transfert de propriété.
La loi prévoit que le propriétaire évincé doit pouvoir obtenir un bien équivalent en valeur.
Il existe plusieurs méthodes d’évaluation :
- La méthode dite du compte à rebours consistant à analyser les recettes moins les dépenses engagées,
- La méthode par revenu ou capitalisation, c’est-à-dire les revenus locatifs multipliés par un taux de capitalisation en fonction de l’immeuble et de la situation de l’immeuble,
- La méthode la plus utilisée est la méthode dite par comparaison consistant à comparer des biens similaires.
Il existe également pour les biens immobiliers en très mauvais état la méthode dite de récupération foncière, c’est-à-dire la valeur du terrain moins le prix de la démolition.
Il est important de vérifier la véritable consistance du bien immobilier, c’est-à-dire le métré.
En fonction du type d’immeuble, il est appliqué une pondération.
En pratique, pour les biens immobiliers d’habitation, il s’agit d’appliquer la loi Carrez.
Enfin, il existe également une méthode particulière pour les biens dits exceptionnels ou n’existants pas sur le marché, à savoir la méthode monovalent.
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Il est important de prendre attache avec un avocat, notamment Maître Xavier MARTINEZ, et de produire les pièces suivantes :
- Le titre de propriété,
- Le règlement de copropriété,
- Éventuellement le Plan Local d’Urbanisme,
- Le métré,
- Des photographies du bien immobilier tant de l’intérieur que de l’extérieur,
- La notification d’enquête publique,
- L’arrêté d’utilité publique et/ou l’ordonnance d’expropriation,
- L’offre réalisée par l’autorité expropriante.
Maître Xavier MARTINEZ se tient à votre disposition pour tous dossiers dans cette matière, il est joignable au 09-83-43-24-30 et au 06-67-43-73-16. En cas d’absence de réponse, il convient d’envoyer un SMS sur le téléphone portable.