01 Avr AVOCAT 93 / PANTIN – BOBIGNY : BAIL / LOGEMENT DECENT
AVOCAT 93 / PANTIN – BOBIGNY : BAIL / LOGEMENT DECENT
La qualité de logement décent a été encadrée par la loi du 6 juillet 1989.
L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
- « Toutefois, ce titre [des rapports entre bailleurs et locataires] ne s’applique pas : […]
3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1. »
Ainsi, les deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient :
- « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé., exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasite, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondante sont définies par décret en Conseil d’É pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés au 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. »
Le décret n°2022-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent définit celui-ci à travers cinq paramètres, lesquels sont les suivants :
- Une surface minimale,
- L’absence de risque pour la santé et la sécurité du locataire,
- L’absence d’animaux nuisibles et de parasites,
- Une performance énergétique minimale,
- La mise à disposition de certains équipements.
À défaut de l’un d’eux, le logement sera considéré comme indécent.
L’article 2 du décret précise ce qu’il faut entendre par « l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire » dans les termes suivants :
- « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du bâtiment contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités.
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentant une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte.
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et donc en bon état d’usage et de fonctionnement.
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R.111-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré à l’air libre. »
La jurisprudence est venue illustrer qu’un défaut d’isolation thermique par des fenêtres particulièrement vétustes et dégradées constituait un risque pour la sécurité et la santé du locataire permettant de qualifier le logement d’indécent (CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 18 novembre 2021, n°18/11577).
Il est à noter que le droit commun, en ses articles 1719 du 1720 du Code Civil indiquent :
- « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
Enfin, il est à noter que l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux contrats ayant pour objet la location d’un employé d’une société, dispose, en son premier alinéa 1, que :
- « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours […] »
Maître Xavier MARTINEZ se tient à votre disposition pour toute consultation en lien avec le présent article.